Nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : ce que la loi de finances 2026 change pour les investisseurs

La loi de finances 2026 est promulguée

La loi de finances pour 2026 a été définitivement adoptée puis promulguée après validation par le Conseil constitutionnel, puis publiée au Journal officiel le 20 février 2026.

Cette loi budgétaire établit le cadre des recettes et des dépenses de l’État pour l’année à venir et intègre plusieurs mesures fiscales et économiques, dont des dispositions spécifiques pour le secteur immobilier.

Qu’est-ce que le « statut du bailleur privé » ?

Dans la loi de finances 2026, est inscrit un nouveau cadre fiscal destiné aux propriétaires qui investissent dans l’immobilier locatif. Ce cadre est souvent appelé « statut du bailleur privé » dans la presse professionnelle, mais dans la version finale de la loi il est davantage connu sous l’appellation de « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre du Logement qui l’a porté.

Contrairement aux anciens dispositifs comme le Pinel, qui étaient des réductions d’impôt forfaitaires, ce nouveau dispositif propose une logique d’amortissement fiscal des biens loués.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun permet aux propriétaires bailleurs de :

• Déduire une partie du prix d’achat du bien via un mécanisme d’amortissement annuel, ce qui réduit la base imposable des revenus locatifs ;

• Imputer sur le revenu global les déficits fonciers générés par les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), dans les limites prévues par la loi.
  

Ce mécanisme s’applique sous certaines conditions, notamment :

• Engagement de location nue du logement à caractère de résidence principale pour le locataire ;

• Engagement de location sur une durée minimale (en général 9 ans) ;

• Respect de plafonds de loyers selon des niveaux intermédiaires, sociaux ou très sociaux ;

• Imputation des amortissements dans les limites prévues par la loi.

Ce nouveau cadre s’applique aussi bien aux logements neufs qu’à l’ancien rénové, sous réserve de certaines conditions de travaux.

Avantages du dispositif Jeanbrun pour les bailleurs

📌 1. Un avantage fiscal repensé

Contrairement aux réductions d’impôt classiques, le mécanisme de déduction d’amortissement permet de réduire durablement la fiscalité des revenus locatifs en lissant cet avantage sur plusieurs années.

📌 2. Pas de zonage obligatoire

Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans contrainte de zonage comme c’était le cas auparavant avec le Pinel.

📌 3. Favorise l’investissement locatif

En modifiant le rapport entre fiscalité et rentabilité, le statut vise à inciter les investisseurs privés à remettre des logements sur le marché locatif, ce qui pourrait contribuer à redynamiser l’offre.

📌 4. Cumul possible avec d’autres outils

Sous certaines conditions, les investisseurs peuvent également cumuler le dispositif avec le déficit foncier généré par les charges ou les travaux, ce qui peut renforcer l’optimisation.

Limites et points de vigilance

⚠️ 1. Contraintes d’engagement

L’avantage fiscal est conditionné à des engagements de location stricts (durée, loyers encadrés, etc.), ce qui réduit une certaine flexibilité pour le propriétaire.

⚠️ 2. Complexité fiscale accrue

La gestion de l’amortissement, des plafonds de loyers et du déficit foncier requiert une bonne compréhension fiscale et comptable, ce qui n’est pas évident sans accompagnement spécialisé.

⚠️ 3. Résultats dépendants de la situation personnelle

L’intérêt réel du dispositif dépend fortement :

• du niveau d’imposition du bailleur ;

• de la durée de détention du bien ;

• des caractéristiques du bien et du marché locatif local ;

• des autres revenus du foyer.

Pourquoi faire le point avec un gestionnaire de patrimoine ?

Même si le dispositif Jeanbrun ouvre de nouvelles opportunités, chaque situation patrimoniale est unique.

Un gestionnaire de patrimoine peut :

• analyser en détail l’impact fiscal réel du dispositif par rapport à votre situation personnelle ;

• comparer différentes options fiscales (micro-foncier, régime réel, LMNP, etc.) ;

• évaluer l’incidence sur vos revenus, votre succession et votre projet de long terme ;

• intégrer cet investissement dans un portrait global de votre patrimoine.

Cette analyse est essentielle pour s’assurer qu’un investissement locatif reste cohérent avec vos objectifs financiers et patrimoniaux, et qu’il ne se limite pas à une simple optimisation fiscale.

En conclusion

La loi de finances pour 2026, désormais promulguée, inclut un nouveau cadre fiscal pour les propriétaires bailleurs souvent désigné comme statut du bailleur privé, mais intégré sous le nom de dispositif Jeanbrun.

Ce changement marque une évolution importante du paysage fiscal de l’investissement locatif en France, en remplaçant une logique de réduction d’impôt par une logique d’amortissement fiscal structuré.

Pour autant, il ne s’agit pas d’une solution universelle pour tous les investisseurs. Avant de décider d’investir ou de restructurer un patrimoine immobilier autour de ce nouveau statut, faites le point avec un gestionnaire de patrimoine compétent afin d’optimiser votre stratégie patrimoniale de façon sûre et adaptée à votre situation.